Achat
Faut-il acheter ses biens immobiliers, résidence principale, biens destinés à la location en nom propre, au nom d’une SCI ou d’une SAS ?
En résumé

L’achat immobilier est une étape importante de votre vie : Nous vous proposons une formation complète sur l’immobilier à 43 € par mois : https://francoisfleury.fr/produit/creation-d-entreprise-dans-l-immobilier/

Avant d’acheter une formation à un expert immobilier

Achat : Allez sur le site des Etats hypothécaires et renseignez-vous sur ce que possède votre formateur y compris ce qu’il possède au nom de ses sociétés avec simplement ses prénoms et son nom pour 59 € TTC.

Vous devez vérifier si vous trouvez le nom de sa société sur ce site gouvernemental Mon Compte Formation. Si vous ne la trouvez pas, il est possible que vous vous trouviez en face d’un arnaqueur.

Lorsque vous achetez en nom propre, vous devez payer :

  • Taxe foncière
  • Taxe d’habitation
  • L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à partir de 800 000 € : 4 000 € minimum (moins 30 % de la valeur vénale de votre résidence principale)
  • Les frais de copropriété si c’est un appartement calculés au tantième du nombre de m2 habitable par rapport au nombre de m2 total
  • Le chauffage et l’eau chaude peuvent être collectifs au gaz et compris dans les frais de copropriété.
  • L’électricité est à la charge de la personne qui habite dans le bien.
  • La redevance télé est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Elle peut oublier de déclarer sa télévision.
  • La ligne téléphonique/internet est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Utilisez Degrouptest pour savoir quelle est la meilleure offre.
  • Vos enfants payent les frais de succession égaux à 20% de la valeur vénale du bien au moment de votre décès moins 100 000 € d’abattement.

Lorsque vous achetez au nom d’une SCI :

  • Vous signez la promesse d’achat et le compromis au nom de votre SCI en tant que gérant de celle-ci.
  • Vous avez l’obligation d’augmenter votre capital social de la valeur vénale des biens achetés. Tout le monde peut savoir la valeur vénale de vos possessions.
  • Vous n’avez besoin que d’une seule SCI pour votre résidence principale et les biens destinés à la location.
  • Vous obtenez un prêt immobilier à titre personnel ou au nom de votre SCI.
  • Vous avez l’obligation de rémunérer le gérant s’il s’agit d’une personne physique d’au moins le SMIC soient 1 219 € net par mois soit un coût total entreprise mensuel de 1 664 € ou de ne pas le rémunérer du tout. Vous perdez d’entrée de jeu 19 968 € par an. Attention, si le gérant ne perçoit aucune rémunération provenant d’un contrat de travail ou d’une Micro Entreprise (ex Auto Entreprise), vous êtes obligé de le rémunérer un SMIC uniquement si la SCI fait des bénéfices. Dès que vous créez une SCI, l’URSSAF est avertie d’un volet social de TNS et peut effectuer un contrôle de rémunération et de versement de cotisations 3 mois après la création. Vous êtes obligé de payer et après vous vous expliquez avec les justificatifs demandés. Elle vous rembourse 6 mois après.
  • Votre SCI ne doit pas avoir d’autres activités en dehors de l’immobilier : Si vous faites du commerce avec, l’administration pourra vous demander le remboursement de tout ce que vous avez perçu en dehors de votre activité immobilière à vie avec une majoration de 80%. Autant vous dire que si cela se sait, vous pouvez être ruiné même en pleine retraite.
  • Cotisation foncière des entreprises (CFE) de 76 € par an à Paris en 2019 : domiciliez votre SCI à Paris sur le site https://sedomicilier.fr/
  • Taxe foncière
  • Taxe d’habitation
  • L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à partir de 800 000 € : 4 000 € minimum (moins 30 % de la valeur vénale de votre résidence principale)
  • Les frais de copropriété si c’est un appartement calculés au tantième du nombre de m2 habitable par rapport au nombre de m2 total
  • Le chauffage et l’eau chaude peuvent être collectifs au gaz et compris dans les frais de copropriété.
  • L’électricité est à la charge de la personne qui habite dans le bien.
  • La redevance télé est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Elle peut oublier de déclarer sa télévision.
  • La ligne téléphonique/internet est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Utilisez Degrouptest pour savoir quelle est la meilleure offre.
  • Vos enfants payent les frais de succession égaux à 20% de la valeur vénale du bien au moment de votre décès moins 100 000 € d’abattement.
  • Dans le cadre de la solution d’AMAZON de Jeff BEZOS, vous pouvez être exonéré d’impôts sur les revenus concernant les loyers perçus.


Lorsque vous achetez au nom d’une SAS :

  • Vous signez la promesse d’achat et le compromis au nom de votre SAS en tant que Président de celle-ci.
  • Vous n’avez pas l’obligation d’augmenter votre capital social de la valeur vénale des biens achetés sauf si votre capital social est variable ce qui est rare. Les SAS ont en général un capital fixe auquel on ne peut pas toucher. Personne ne sait la valeur vénale de vos possessions en dehors de vous-même.
  • Vous n’avez besoin que d’une seule SAS pour votre résidence principale et les biens destinés à la location. Si vous achetez au nom de votre couple, la division des actions est de 50/50 et cette SAS a un seul Président.
  • Vous obtenez un prêt immobilier d’achat à titre personnel ou au nom de votre SAS.
  • Votre SAS n’est pas obligée d’avoir une activité propre mais vous pouvez librement exercer une activité en dehors de l’immobilier en plus et sans risque.
  • Vous devez déclarer avec votre comptable l’ensemble de vos possessions en locaux commerciaux au moment du bilan.
  • Cotisation foncière des entreprises (CFE) de 76 € par an à Paris en 2019 : domiciliez votre SAS à Paris sur le site https://sedomicilier.fr/
  • Taxe foncière mais avec un dégrèvement possible : la vacance ou l’inexploitation est involontaire (elle ne doit pas avoir pour objet la cession du bien) : travaux, difficultés à trouver un locataire… Elle doit durer au moins trois mois. Elle doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.
  • Taxe d’habitation
  • Exonération totale d’IFI car vous avez déclaré avec votre comptable l’ensemble de vos possessions en locaux commerciaux.
  • Vous n’avez pas l’obligation de verser un salaire au Président même si il s’agit d’une personne physique. Vous économisez 19 968 € par an par rapport à une SCI dont le gérant est une personne physique rémunérée.
  • La meilleure rentabilité sur le locatif.
  • Les frais de copropriété si c’est un appartement calculés au tantième du nombre de m2 habitable par rapport au nombre de m2 total
  • Le chauffage et l’eau chaude peuvent être collectifs au gaz et compris dans les frais de copropriété.
  • L’électricité est à la charge de la personne qui habite dans le bien.
  • La redevance télé est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Elle peut oublier de déclarer sa télévision.
  • La ligne téléphonique/internet est à la charge de la personne qui habite dans le bien. Utilisez Degrouptest pour savoir quelle est la meilleure offre.
  • Vos enfants ne payent pas de frais de succession car vous pouvez pour 17 € sur le site https://www.infogreffe.fr/ céder les actions de la société à vos enfants, changer les bénéficiaires effectifs et changer le Président de la SAS. Ils deviennent donc propriétaires des biens et ont l’usufruit. Si vous transférez vos fonds personnels au nom de votre société dans le cadre d’un apport de fonds propres, vos enfants ne paieront pas de frais de succession.
  • Vous pouvez déshériter totalement une personne de votre famille et faire hériter une personne extérieure à votre famille sans testament sur votre achat au nom d’une SAS.
  • Tout ce qui se trouve en SAS en achat n’entre pas dans le partage en cas de divorce si votre conjoint/e ne fait pas partie des actionnaires.
  • Dans le cadre de la solution d’AMAZON de Jeff BEZOS, vous pouvez être exonéré d’impôts sur les revenus concernant les loyers perçus.