Immobilier
Les conditions de refus des prêts immobiliers
  • Percevoir une allocation de Pôle Emploi
  • Ne pas avoir eu de revenus émanants d’une société depuis 2 ans
  • Percevoir uniquement des dividendes d’une société
  • Avoir des prêts en cours non soldés qui diminueraient votre capacité d’endettement en dessous du prix du bien
  • Ne pas avoir en cash les frais de notaire
  • Louer sa résidence principale et demander un prêt directement pour une résidence secondaire dans le but de percevoir des loyers
  • Des prêts demandés dans des banques étrangères qui ne correspondent pas à votre nationalité

Pourquoi certaines personnes qui ont des revenus confortables, une belle épargne se font refuser un prêt immobilier ?

Le conseiller financier en immobilier compare son propre revenu à celui de son client et son humanité l’oblige à lui mettre des bâtons dans les roues. Il sait qu’il change de banque tous les 2 ans et qu’il ne risque rien. Par contre, son client passe à côté de beaucoup d’opportunités.

Comment faire ?

Vous devez vous constituer un dossier immobilier irréprochable en tenant compte de ces éléments :

  • Mettez toujours en concurrence un courtier qui est payé au résultat avec votre conseiller financier afin que ce dernier voit que sa jalousie peut lui coûter un blâme : https://www.artemiscourtage.com/
  • Une banque déteste les dossiers compliqués avec des montages fiscaux. Vous devez présenter des dossiers qui ne font état que de la présence de la société qui vous verse votre salaire.
  • Si la société qui vous verse votre salaire est une ME, écrivez une lettre uniquement pour votre banque avec le SIE de votre ME en destinataire disant que vous avez décidé de passer au régime réel normal d’imposition pour cette année. Cette lettre montre que vous avez supprimé votre abattement et oblige la banque à considérer 100% de vos recettes en salaire au lieu de seulement 50% pour la vente de services et 29% pour la vente de marchandises.
  • Si vous passez par un courtier, créez des relevés des comptes bancaires propres avec les mêmes soldes que les originaux : seuls les soldes font foi et sont consultables par toutes les banques : les entrées d’argent ne proviennent que l’entreprise qui vous paye et des remboursements des organismes publics.
  • Si vous êtes locataire de votre résidence principal et que vous souhaitez acheter un locatif, dites à la banque que vous achetez votre résidence principale.
  • Demandez un prêt personnel pour un bien qui sera possédé par une SCI ou une SAS et ne parlez pas de cela à la banque. Votre promesse d’achat sera signée au nom d’une SCI ou d’une SAS que nous créons pour vous avec ce pack https://francoisfleury.fr/produit/pack-creation-comptabilite-facturation-paie-conseil/. Ce détail ne concerne que le notaire et le vendeur.

Quand venir nous voir ?

15 jours avant la signature de la promesse d’achat au vendeur en souscrivant à ce package https://francoisfleury.fr/produit/pack-creation-comptabilite-facturation-paie-conseil/

Qu’est-ce qu’il ne faut pas faire en immobilier ?

Les abus de biens sociaux les plus fréquents sont les achats de biens immobiliers à titre personnel ou au nom de SCI et leurs utilisations pour une activité dans l’événementiel sans sociétés derrières qui feraient tampon comme des SAS par exemple.

Lisez cet article : https://francoisfleury.fr/integration-fiscale-internationale/abus-de-biens-sociaux/

Si vous perdez votre emploi et que vous ne payez plus votre crédit immobilier, que se passe t’il ?

Vous êtes exproprié. Le bien est saisi par la banque et est revendu pour combler le crédit que vous devez à votre banque. L’assurance de la banque rembourse les taux d’intérêts. Pendant 5 ans, vous devrez payer vos cautions souscrites à l’emprunt à l’assurance.

Si au bout de 5 ans, vous n’avez pas été en mesure de payer et que vous arrivez à prouver que vos revenus perçus par tous les moyens y compris entrepreunariaux ne vous ont pas permis de rembourser, la dette est effacée. Vous devrez accepter un ESFP, Examen De Situation Fiscale Personnelle pour effacer votre dette. Les sociétés que vous avez dans tous les pays seront contrôlées et les comptes gelés le temps du contrôle.

Si vous ignorer l’ESFP, ce qui est votre droit, l’assurance vous redonne 5 ans pour rembourser…Ceci peut se faire jusqu’à la fin de votre vie et sera transféré à votre conjoint/e et à vos enfants en cas de décès.


Les conditions d’acceptation des prêts immobiliers
  • En cas de CDI, avoir passé sa période d’essai
  • Demander toujours un prêt pour une résidence principale en cas de location de celle-ci même si ça n’est pas le but de cette demande
  • En cas de sociétés possédées, les sociétés doivent avoir 2 années d’existence et vous avoir versé un salaire durant les 2 dernières années : les salaires figurent sur vos 2 derniers avis d’imposition sur les revenus.
  • En cas de possession de plusieurs statuts de société dont une ME pour percevoir vos salaires, ne présenter que la ME aux banques et ne jamais parler des autres statuts.
  • En cas de ME (ex AE possédées), la ME doit exister depuis au moins 2 ans et avoir fait une recette cohérente avec le montant du prêt demandé. La recette figure dans vos 2 derniers avis d’imposition sur les revenus. Pour 79 000 € de recette ME chaque année sur 2 ans, le LCL accorde des prêts de 700 000 € sur 25 ans. C’est un exemple.
  • Vous pouvez demander un décalage jusqu’à 36 mois du premier remboursement du prêt : LCL a accordé 24 mois en 2020 à plusieurs reprises et Crédit Agricole 36 mois.

Est-ce que les 2 solutions de François FLEURY permettent de débloquer des prêts ?
  • Oui
  • Nous avons un beau retour d’expérience avec le LCL qui accorde des prêts avec nos solutions de 700 000 € sur 25 ans en moyenne par tête.

Faites-vous les créations de SAS, SCI & SCPI ?
  • Oui
  • Nous sommes capables de créer des SAS & SCPI à plus de 10 têtes avec une capacité d’endettement de plus de 4 millions d’€.
  • Les SAS, SCI & SCPI que nous créons ne sont pas redevables d’impôts sur les revenus créés par les loyers perçus.
  • Et nous obtenons des prêts sur les SAS, SCI & SCPI avec le LCL également.

https://www.calculatricecredit.com/capacite-emprunt.php